Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Расторжение договора купли продажи дома по инициативе покупателя завышенная уена

расторжение договора купли продажи дома по инициативе покупателя завышенная уена

По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

Возникающие нюансы

Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

Прежде всего, отличными будут правовые последствия.


Регистрация договоров купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Вместе в ней происходит переход права собственности на объект.

Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.
Когда это возможно, по какой причине и как расторгнуть соглашение?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 122-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Сочи (Краснодарский край) от 17.03.2016 по делу № 2-1680/2016).

Расторжение ДКП квартиры и признание его недействительным: в чем отличие

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры следует отличать от оснований признания сделки недействительной, то есть оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).

Основные отличия заключаются в следующем:

  • Расторгнуть договор купли-продажи квартиры могут только его стороны либо одна из сторон. Оспорить же сделку или требовать применения последствий ее ничтожности могут и третьи лица (пп.
    2, 3 ст. 166 ГК РФ).
  • Признание сделки недействительной влечет возврат сторон в первоначальное положение. То есть стороны обязаны вернуть друг другу все полученное либо, если это невозможно, возместить стоимость полученного (п.
    2 ст. 168 ГК РФ).

Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка.

Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст.171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст.168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст.172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д.

Поскольку сделка заключалась письменно, то и для ее прекращения нужно соблюсти аналогичную форму.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Какие могут быть причины

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон.

  • обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
  • сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
  • договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.

Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.

ДКП должен содержать условия расторжения сделки

Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:

  • непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
  • неполучение продавцом денег;
  • порча имущества и т. д.

[attention]Соответственно в ГК РФ прописаны условия для прекращения правоотношений, касающихся недвижимости, после завершения регистрации в Росреестре. Ст. 450 ГК РФ гласит, что в таком случае договор реально расторгнуть по мирному соглашению участников; либо через суд, по иску одной из сторон.

Обоюдное согласие сторон

В случае мирного соглашения в удобное время составляется договор об аннулировании сделки. [/attention]
В расторжении обязаны принять участие те стороны, которые присутствовали при заключении ДКП. Помимо этого данное действо должно проходить у того нотариуса, который регистрировал договор купли-продажи квартиры.

обращаться в судебные органы.

[important]Негативные последствия

Другими словами, могут появиться условия, при которых покупатель вносит заранее оговоренный аванс, но продавец не желает передавать ему квартиру. Обращаясь в судебные органы с соответствующими документами о расторжении договора, покупатель выигрывает в данной судебной тяжбе, и суд удовлетворяет его иск.

Но, ссылаясь на вышеуказанную форму, продавец отказывается возмещать заранее выплаченные авансовые средства. И в этом случае он формально прав.

Бывает и обратная ситуация.

Покупатель спокойно переехал в новое жилье, обживается, предварительно зарегистрировав право собственности, но окончательно не рассчитавшись с продавцом. Продавец в судебном порядке добивается аннулирования сделки, но это не гарантирует ему возвращение жилплощади.

Банки идут и на это, указывая в договоре купли-продажи сумму миллион, хотя кредит выдается на 2-3 миллиона.

Так что схемы эти рабочие, проходили в крупнейших банках региона не одну сотню раз. Сложность может только возникнуть в том, что при проведении независимой оценки при ипотечном кредитовании, оценщик попросту не сможет выйти на сумму, которую Вы укажете в договоре купли-продажи, либо стоимость квартиры будет настолько неадекватной (при первоначальном взносе 20% такое завышение должно быть на 25% выше, чем реальная стоимость квартиры), что в банке это сразу заметят.
Во всех крупных банках ведется мониторинг залогов и определяется средняя цена для региона и диапазон отклонения от нее, при выходе из которого отчет об оценке не примут.

Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *